SCPI : Gérer les défis de la liquidité
Depuis l'été 2023, le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaît une période agitée, marquée par la diminution de la valeur de nombreux supports. Cette baisse concerne principalement les SCPI détenant des biens immobiliers anciens, notamment des bureaux dont la valeur a décru. Sont concernées principalement les grosses capitalisations.
Face à cette situation, certains investisseurs se questionnent sur la pertinence de conserver ou de vendre leurs parts de SCPI. Parallèlement, des interrogations émergent quant à l'opportunité d'acheter des parts de SCPI à prix réduit.
Ce qu'il faut Retenir
Le médiateur de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a récemment abordé le cas d'un associé de SCPI contestataire, remettant en cause le délai de traitement de sa demande de retrait par la société de gestion.
Il est crucial de noter que la complétude d'une demande de retrait ne garantit pas un remboursement immédiat. En effet, lors de la souscription, l'investisseur est informé du "risque de liquidité" inhérent à son placement, via le Document d'Information Clé (DIC). Cette prise de risque est intégrée dans sa décision d'investissement.
Il convient de rappeler que les parts de SCPI ne constituent pas un placement liquide, étant donné leur nature immobilière. Il est recommandé de considérer un horizon d'investissement minimum de 8 à 10 ans pour atténuer le risque lié à la fluctuation du marché immobilier.
Cependant, les associés ont le droit de demander leur retrait à tout moment, sans justification. La société de gestion peut alors soit organiser un marché secondaire, soit racheter les parts. Dans le contexte actuel, la demande de retrait excède largement l'offre d'achat, allongeant ainsi les délais de traitement.
Objectifs de l'Investissement
La détention de parts de SCPI est généralement motivée par un objectif de perception d'un revenu régulier couplé à un gestion immobilière moindre et une meilleure diversification en comparaison de l’investissement direct en immobilier. La dévaluation des parts n'impacte pas les revenus perçus, mais peut affecter la rentabilité globale du placement lors de la revente. Ces supports étant souvent accompagnés de frais d’entrée important au moment de la souscription, une baisse de la valorisation des parts aura un impact plus fort à court terme pour une personne venant d’acquérir récemment des parts de SCPI.
Modalités de Détention et Retrait
La liquidité de l'investissement en SCPI varie selon le mode de détention. En détention "en direct", l'associé est exposé au risque de liquidité. Il peut soit trouver un acquéreur sur le marché secondaire, soit se faire racheter ses parts par la société de gestion.
Dans un contrat d'assurance-vie, de capitalisation ou un Plan d'Épargne Retraite (PER), la liquidité est assurée par la compagnie d'assurance, indépendamment des modalités de retrait de la société de gestion.
La fiscalité varie selon le mode de détention. En détention "en direct", les moins-values lors de la revente ne sont pas imputables sur les plus-values immobilières. Dans un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation, aucune taxation n'est due en cas de retrait si la valeur de rachat du contrat est supérieure aux primes versées.
Contexte opportuniste ?
Le paysage des SCPI se divise actuellement en deux tendances distinctes : d'une part, des SCPI faisant face à des difficultés, que ce soit en termes de performance ou de liquidité, et d'autre part, des SCPI qui se distinguent par leur résilience et leur succès.
Chez celles-ci, qualifiées de performantes, ne sont pas nécessairement les plus récentes sur le marché. Elles ont su maintenir une approche d'investissement disciplinée, axée sur des thèmes spécifiques et/ou une diversification géographique, tout en recherchant des rendements élevés. En conséquence, leurs valorisations sont mieux préservées et elles offrent des rendements attractifs, ce qui devrait stimuler la collecte de capitaux et garantir leur liquidité. L’autre catégorie es SCPI qui tirent leur épingle du jeux sont les véhicules récents notamment celles sans frais d'entrée, dont le succès est attribuable à une conjoncture favorable qui les place dans une position avantageuse pour acquérir des biens immobiliers à des prix compétitifs et des rendements élevés.
